2021-2025年中國TOD模式深度分析預測

        來源:中投網 2021-06-10 11:18中投網 A-A+

          2020年中國TOD模式政策環境

          2020年9月29日,由中國城市公共交通協會和中國房地產業協會共同組織編制的《城市軌道TOD綜合開發項目通用技術規范》(以下簡稱“《規范》”)、《城市軌道TOD綜合開發項目評價標準》以下簡稱“《標準》”)正式發布。這是中國首個TOD標準,填補了國內TOD領域團體標準的空白。

          隨著中國進入新型城鎮化時代,軌道交通建設已成為城市發展的重要驅動力。在此背景下,以集約化、復合化和交通為導向的TOD模式備受關注。經過社會各界從不同角度對TOD進行大量研究,雖已取得一定成果,但其技術標準和實施導則尚屬空白,項目設計、建設、運營等綜合開發水平的評定也尚未形成公認的統一標準。因此,此次兩項團體標準,對于提高TOD綜合項目開發建設水平及服務品質,具有行業引導性;同時,也將為社會各界系統性認知TOD提供有效工具。

          《規范》參照既有標準和規范,借鑒國內外相關經驗,廣泛征求各有關方面意見,從項目選址、功能布局、交通接駁、空間塑造、運營管理、信息科技與技術創新六個方面,提出了城市軌道TOD綜合項目規劃設計原則、系統控制指標、各要素技術指引;《標準》以公共交通支撐和引導城市發展(TOD)為原則,從項目選址、功能布局、交通接駁、空間塑造、運營管理與技術創新六個方面,對城市軌道站點周邊的開發項目進行綜合測評。

          本次《標準》和《規范》于2020年7月10日面向社會公開征集意見,于9月29日正式發布,填補了國內TOD領域團體標準的空白。

          2019年中國TOD模式發展規模

          根據中投產業研究院發布的《2021-2025年中國TOD模式深度分析及發展戰略研究報告》顯示,截至2019年,全國開通軌道交通城市數已達40個,運營總長度超過6736公里,并且共有65個城市的軌道交通線網規劃獲批,其中63個城市軌道交通規劃已在實施中,未來,圍繞城市軌道交通建設的TOD發展藍海規模巨大。

          以目前全國軌交運營里程及累計投入的317座車輛段和停車場估算,約每21公里需要一座軌交車輛基地(即車輛段/停車場,因占地面積較大,是目前TOD項目的主要土地來源),因此,全國在建軌交線路車輛基地需求超過320座。

          當前典型TOD項目建面均值約40萬m2,以此推算,全國軌交基地TOD項目的潛在規模約13000萬m2,以一二線商品房成交均價估算,約超2.1萬億元。

          2019年中國TOD模式潛在規模

          根據中投產業研究院發布的《2021-2025年中國TOD模式深度分析及發展戰略研究報告》顯示,從運營里程來看,軌道交通的建設與經濟發展水平相關。長三角城市群共有11個城市開通了54條軌道交通線路,運營總長達1920公里,占全國的29%,遙遙領先其他地區;緊隨其后的為京津冀、珠三角及成渝城市群。四大城市群運營總長約占全國近7成,其對應的TOD項目潛在規模亦較高。

        圖表 全國各地城市軌道交通運營情況

        數據來源:中國城市軌道交通協會

          從城市層面看,以2019年各城市已在實施的軌道交通規劃線路規模估算,北京、深圳、上海、杭州四城TOD項目的潛在規模在2000億元以上,成都、廣州、南京等強一二線城市,規模在1000億元以上,未來,這些城市TOD發展潛能巨大,將會是房企在TOD藍海的重點戰場。

        圖表 全國主要城市TOD項目的潛在規模

        單位:億元

        數據來源:中國城市軌道交通協會

          2020年中國房企TOD項目布局

          根據中投產業研究院發布的《2021-2025年中國TOD模式深度分析及發展戰略研究報告》顯示,2020年上半年已經有綠城、萬科、龍湖、世茂等20多家房企在布局TOD項目,如萬科的天空之城系列、綠城的楊柳郡系列,龍湖則有天街系列。近半年來,開發商也沒有停下拿地TOD項目的步伐。

        圖表 2019-2020年房企TOD項目拿地、簽約情況

        數據來源:觀點指數

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