探索住宅工程質量監督機制 破解新房質量難題

        來源:經濟日報 2021-06-18 12:19中投網 A-A+

          建造出質量過硬的住房,應該始終是房企樹立品牌和口碑的基石。守住質量底線,房企需要向管理要效益。同時,監管部門應進一步加大對房屋工程質量的監管力度。

          房屋精裝怎么變成了“驚裝”?最讓購房者焦慮的莫過于苦苦等來的房屋交付,一檢查質量問題卻不少。讓開發商修?多數問題靠修修補補很難徹底解決。退房?且不說基本退不成,即使能退,等待交付的時間成本也難以彌補,再買新房又得等。

          有的房屋質量問題只有入住一段時間后才顯現出來。開發商說,已經交付,很可能是使用過程中出現的問題,這事我不管;物業說,這屬于開發商遺留問題,我不擔責任……他們踢皮球,業主很無奈。屋內漏水、外墻脫落、墻體裂縫、地板鼓包,隔音效果差……人們遇到的房屋質量問題遠不止這些,近年來,深陷質量門的還不乏一些知名房地產開發企業。

          房屋質量問題屢見不鮮,高周轉是因素之一。房地產開發資金密集,開發企業不得不以最快速度完成拿地、開發、銷售,盡快回籠資金,確保資金鏈不斷。“蘿卜快了不洗泥”,過分追求速度可能犧牲質量。此外,絕大多數房地產開發項目都是期房銷售,購房者憑建筑模型、戶型圖、樣板間即完成購房,“先交錢,再收貨”讓購房者處于天然弱勢。

          房屋質量問題頻現還與市場調控限價政策有關,限價導致限質。為遏制房價過快上漲勢頭,政府部門要求某一區域房價不得高于一定價格,或者在土地出讓環節就明確“限房價,競地價”,地塊上的房價在土地出讓時就會被鎖定。盡管從數據上看房價很快能控制住,但房價被限,地價卻不低,限價擠壓了開發企業的利潤空間,“羊毛出在羊身上”,很多開發商通過降品質來保住利潤,導致房屋質量出現下滑,出現諸如設施簡配、綠化縮水、建材劣質等問題。

          或許是看到了單純限價措施對房屋質量的影響,一些城市在土地出讓時加入了對住房質量和品質的要求。如北京市提出將在熱點區域和地塊推出“限地價,競政府共有產權份額,競高品質方案”的土地出讓方式;杭州市提出實施建筑質量提升工程,出臺“競地價,競質量”政策;成都提出為減少和避免非理性競價帶來的不利影響,實施“限房價,定品質,競地價”原則;西安也提出要“限房價,定品質,競地價”。

          不僅是限價政策,而且多重因素疊加從客觀上使得房企經營難度加大,利潤空間縮小。今年以來,鋼筋、水泥、砂石料等建筑材料價格出現上漲,盡管與地價相比,原材料價格占開發成本比重很小,但仍讓房企開發總體成本有所上升。為避免金融風險,有關部門對房企實施“三條紅線”管理措施,要求房企必須降杠桿,降負債,房企的現金流更為緊張。今年以來,22個城市開展集中供地,從各城市首輪集中供地情況看,一些城市土地溢價率依然較高。

          資本都有逐利本性,但這不應成為降低房屋品質的理由。建造出質量過硬的住房,應該始終是房企樹立品牌和口碑的基石。如果企業不守住質量底線,終將破壞自己的品牌和形象,進而引發生存危機。

          守住質量底線,需要房企向管理要效益。只有完善的管理措施,才能實現良好的資金周轉,才能有更科學的開發決策和節奏,以便為追求房屋質量提升騰挪空間。無論是土地出讓和金融管理規則的改變,還是各種成本的上升,都倒逼房企提高管理效率。正如業內人士所言,隨著土地紅利和金融紅利的逐漸消失,房企將進入管理紅利時期。管理能力越強,競爭力就越強,市場占有率就越大。

          對于監管部門而言,應進一步加大對房屋工程質量的監管力度。2020年1月,住房和城鄉建設部在山東、湖北、寧夏開展住宅工程質量信息公開試點,探索建立住宅工程質量社會監督機制。有關部門應對房屋質量監管常抓不懈,完善質量保障體系,為廣大人民群眾提供更舒適美好的居住環境。

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