“三條紅線”出臺將滿一年 部分房企加緊降負債或調結構

        來源:中房網 2021-06-18 14:15中投網 A-A+

          “三條紅線”出臺不到一年,給房地產行業帶來了巨大的影響與改變,靠負債驅動發展的時代成為過去。未來如何調整優化債務結構,也成為了當前環境下的一大重點。

          截至5月底,房企在境內外發債累計融資總規模約合人民幣4579億元,較去年同比下降5%,同比降幅較4月有所收窄。5月單月境內外融資總量環比下降近四成,發債房企數量進一步減少,僅為上月的一半。

          CRIC監測數據顯示,6月房企將有36筆債券到期,總計約515億元,償債壓力較高峰期有所緩解。

          從目前來看,超半數房企仍為融資驅動,隨著融資環境收緊,未來開展多元化融資渠道、優化自身債務結構,已成為房企順利融資且降低融資成本的關鍵。

          我們收集整理了99家典型上市房企債務結構情況,發現99家房企的長短期債務比達2.15,較前兩年明顯改善,其中短期有息負債24722億元,相比2019年下降了2%,為歷年來首次出現下滑。

          總體來看,過半企業2020年債務結構優化,部分企業表現突出,預計未來企業的長短期債務比也將得到進一步優化。

          01

          短期有息負債首次下跌

          CRIC監測數據顯示,99家典型上市房企總有息負債規模增速近幾年呈現持續下降的趨勢,尤其是2020年8月,“三條紅線”提出后,更是呈現斷崖式下跌。

          數據顯示,2020年末99家房企的總有息債規模為77919億元,相比2019年僅增長5%,相比2020年上半年末,更是下降1%。

          其中,有28家房企的總有息負債同比呈現下降,有32家同比增速不高于15%,兩者占比達約61%(2019年該比例為54%)。

          可見,越來越多的房企都將控制負債規模作為了當前的主要目標。

          與此同時,不少房企通過借新還舊等方式,積極調整企業債務結構。截至5月底,房企在海內外發債融資總規模累計約4579億元,較去年同比下降5%,從單月來看,5月房企境內外共發行債券約590億元,同比微升4.8%,環比下降38.2%。其中境內發債規模達336億元,同比下降58.4%,環比上升2.2%;海外債方面,5月共發行254億元,同比上升70%,環比上升75%。

          截止2020年末,99家房企的長短期債務比達2.15,較2019年的1.93及2020年中的1.87,均有明顯改善;其中短期有息負債24722億元,相比2019年下降了2%,為歷年來首次出現下滑;長期有息負債較2019年上升了9%至53197億元。

          房企通過借新還舊調節自身債務結構,一方面,短期內能有利于達標現金短債比等紅線指標,滿足政策監管要求。另一方面,更多地利用長期資金,也能使企業的未來決策更加從容。

          02

          過半企業2020年債務結構優化

          從具體房企來看,2020年在99家重點房企中,有52家房企的長短期債務比出現不同程度的改善,其中融創、佳兆業、榮盛等房企,不僅控制了總有息負債規模的增長,債務結構也優化顯著。

          以佳兆業為例,2020年底,佳兆業總有息負債為1214.71億元,同比增長4%;其中短期有息負債為230.69億元,同比減少28%;長期有息負債為984.02億元,同比增長15%;長短期債務比從2019年的2.67大幅提升至4.27。這主要由于期內佳兆業累計發行34億美元的境外優先票據,且發行期限普遍較長,其中5年期占比44.1%,3年期占比23.5%(含3+N年的永續債),從而使債務結構得到優化。

          03

          部分房企加緊降負債或調結構

          進入2021年,部分房企繼續加大債券贖回和借新還舊力度。據不完全統計,中國恒大、碧桂園、奧園、富力及正榮等都贖回了較大規模的債券。

          其中恒大2021年1月以183.52億港元自有資金提前償還了2023年到期的161億港元可轉債。6月3日晚間,恒大集團召開了年度戰略合作伙伴交流會,董事局主席許家印在會上表示6月底恒大的有息負債有望從去年最高的8743億降到6000億以下。

          中國奧園也于上半年贖回了三筆公募境外優先票據,規模超70億人民幣。正榮上半年以來積極通過以長債置換短債的方式,不斷優化債務結構,上半年共贖回三筆優先票據。

          整體來看,由于獲取長期負債相比短債,獲取難度更大。一般要對借款企業進行詳細的信用評估,甚至資產抵押。在當前融資收緊的背景下,并非所有的房企都能夠輕松獲取到成本較低、期限較長的長期負債。能夠做到以新換舊的房企仍然僅占少數。

          房企融資分化仍將持續,對于財務優秀的房企而言,將獲得更高的有息債增速,融資成本和結構或將得到持續的優化和改善,企業發展或將提速;而債務狀況較差或者杠桿較高的房企,融資量增長受限,與此同時,疫情走向和經濟發展的不確定性導致了市場避險情緒升溫,民營房企發債日漸艱難。

          對于那些債務結構不理想的房企而言,當務之急是積極拓寬融資渠道,多元化融資,持續優化自身的債務結構,增厚企業安全墊,降低融資成本。同時,房地產行業逐漸從金融驅動轉變為經營驅動,房企運營方面應持續優化組織架構,持續提高運營能力,以實現強回款、控投資。

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